Kiracının tahliye kararını temyiz etmesi durumunda genel olarak işleyen süreç ve önemli noktalar şunlardır:
- Tahliyenin Kendiliğinden Durmaması
- Kiracının tahliye kararını istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) veya temyiz (Yargıtay) etmesi, kural olarak kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz.
- Bu tür tahliye kararları (örneğin ihtiyaç nedeniyle veya tahliye taahhüdüne dayalı) “ilamlı icra” yoluyla yerine getirilir ve kiraya veren, kararı icraya koyma hakkına sahiptir.
- Tahliyenin Durdurulması (Tehiri İcra – İcranın Geri Bırakılması)
- Kiracının tahliyenin durdurulmasını sağlaması için ayrıca “Tehiri İcra” (İcranın Geri Bırakılması) talebinde bulunması gerekir.
- Bu talep, genellikle temyiz başvurusunda yapılır.
- Şartları: Tehiri icra kararı alınabilmesi için kiracının:
- Kararı temyiz ettiğini gösteren belgeyi ibraz etmesi,
- Genellikle üç aylık kira bedeli tutarında bir teminatı (nakit veya banka teminat mektubu) icra dairesine yatırması gerekmektedir.
- Bu şartlar yerine getirildiğinde, İcra Mahkemesi geçici olarak icrayı durdurur ve dosya, kesin Tehiri İcra kararı için Yargıtay’a (veya istinaf aşamasında Bölge Adliye Mahkemesi’ne) gönderilir. Yargıtay bu talebi karara bağlayana kadar tahliye işlemleri durdurulur.
- Temyiz Süreci ve Süresi
- Sulh Hukuk Mahkemesi’nin verdiği tahliye kararlarına karşı önce istinaf yoluna (Bölge Adliye Mahkemesi) başvurulur. Belirli parasal sınırların aşılması halinde istinaf kararına karşı da temyiz yoluna (Yargıtay) gidilebilir.
- Kanun yolları (istinaf ve temyiz) süreci, davanın toplam süresini uzatabilir. İstinaf ve temyiz aşamaları, davanın toplamda 1,5 ila 3 yıl sürmesine neden olabilir.
- Yargıtay/Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:
- Yüksek mahkeme, kararı onaylarsa (tasdik ederse), karar kesinleşir ve icra devam eder. Kiracı yatırdığı teminatı alamaz ve tahliye edilir.
- Yüksek mahkeme kararı bozarsa, dosya ilk derece mahkemesine geri döner ve yeni bir yargılama yapılır. Kiracı yatırdığı teminatı geri alabilir.
Özetle
Kiracının tahliye kararını temyiz etmesi, kararın kendiliğinden icrasını durdurmaz; ancak kiracı, teminat yatırarak Tehiri İcra talebinde bulunursa, tahliye işlemi üst mahkemenin kararı kesinleşene kadar durdurulabilir ve bu durum tahliye sürecini önemli ölçüde uzatır. Ankara Kira Avukatı desteği için bizimle iletişime geçin.
Kiracı kararı temyiz ederse tahliye durur mu?
Hayır, sadece temyiz veya istinafa başvurmak tahliye işlemini kendiliğinden durdurmaz. Tahliye kararının uygulanmasını durdurmak için kiracının mahkemeden "İcranın Geri Bırakılması" (Tehir-i İcra) kararı alması gerekir.
İcranın geri bırakılması (Tehir-i İcra) nedir?
Kiracının, yerel mahkemenin verdiği tahliye kararının üst mahkeme incelemesi bitene kadar uygulanmaması için aldığı bir karardır. Bunun için kiracının icra dairesine giderek 3 aylık kira bedeli tutarında bir teminat (nakit veya teminat mektubu) yatırması şarttır.
Kiracı teminat yatırmazsa ne olur?
Eğer kiracı 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırıp üst mahkemeden "icranın geri bırakılması" kararı getirmezse, ev sahibi karar kesinleşmemiş olsa bile icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemini başlatabilir ve kiracıyı evden çıkarabilir.
İstinaf ve temyiz süreci ne kadar sürer?
Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) aşaması dosya yoğunluğuna göre genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürmektedir. Eğer dosya Yargıtay (Temyiz) aşamasına giderse bu süre daha da uzayabilir.
Temyiz süreci devam ederken kira ödenmeli mi?
Evet. Karar üst mahkemede olsa bile kiracı evde oturduğu sürece kira ödemeye devam etmek zorundadır. Ödeme yapılmazsa ev sahibi yeni bir tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
Üst mahkeme yerel mahkemenin kararını bozarsa ne olur?
Eğer üst mahkeme kiracıyı haklı bulur ve tahliye kararını bozarsa, kiracı evden çıkarılmış olsa bile (bazı şartlar dahilinde) eve geri dönme veya tazminat talep etme hakkı kazanabilir. Ancak genellikle tahliye davalarında yerel mahkeme kararları usule uygunsa onaylanır.
Karar kesinleşmeden icra takibi yapılabilir mi?
Evet, kira hukukunda tahliye kararları "ilamlı icra" yoluyla kararın verilmesiyle birlikte takibe konulabilir. Kararın kesinleşmesi (yani temyiz sürecinin bitmesi) beklenmek zorunda değildir; ancak yukarıda belirtilen "tehir-i icra" kararı süreci durdurabilir.
Kiracı kötü niyetli olarak süreci uzatabilir mi?
Maalesef yargı sistemindeki yoğunluk nedeniyle temyiz süreci bir uzatma aracı olarak kullanılabilmektedir. Ancak kiracının bu süreçte yatırdığı 3 aylık teminat, dava sonunda ev sahibinin alacaklarına (yargılama gideri, vekalet ücreti vb.) mahsup edilebilir.
