Kiracı Tahliye Davası, kiraya verenin, kiracının kiralanan taşınmazı (konut veya işyeri) boşaltmasını talep ettiği dava türüdür.
Bu dava, kira sözleşmesinin kanunda öngörülen haklı sebeplerden birine dayanarak mahkeme kararıyla sona erdirilmesi amacıyla açılır.
Kiracı Tahliye Davası Nedenleri
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen ve en sık karşılaşılan tahliye nedenlerinden bazıları şunlardır:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları) veya üstsoyunun (anne, baba) kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması.
- Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı ve genişletilmesi gerekiyorsa.
- Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351): Kiralananı sonradan edinen (yeni ev sahibi) kişinin, kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı.
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352): Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmaması. (Taahhüdün kira sözleşmesi yapıldıktan sonra alınmış olması şartı aranır.)
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352): Kiracının, bir kira yılı (bir yıldan uzun süreli kiralarda bir kira yılını aşan süre) içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar çekilmiş olması.
- Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü (İcra Yoluyla Tahliye): Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve kendisine noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesine rağmen ödeme yapmaması. (Bu, icra takibi ve ardından tahliye davası şeklinde ilerleyebilir.)
- Kiracının veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçinde Konutunun Olması (TBK m. 352): Kiracının veya birlikte oturduğu eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması.
Önemli Bilgiler
- Yetkili Mahkeme: Tahliye davaları genellikle Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır.
- Dava Açma Süreleri: Tahliye nedenine göre dava açma süreleri farklılık gösterir. Örneğin, ihtiyaç nedeniyle açılan davalarda kira süresinin bitiminden itibaren genellikle bir ay içinde dava açılması gerekir (farklı durumlar da mevcuttur).
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer
Kiracı tahliye davasının süresi, davayı açma nedeninize ve mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak değişir.
Genel olarak, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan bir tahliye davası, 9 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilir.
Süreyi Etkileyen Başlıca Durumlar:
- Hızlı Sonuçlanabilen Durumlar (6-12 Ay Civarı):
- Tahliye Taahhüdü: Taahhütnamenin usulüne uygun ve geçerli olması durumunda süreç daha hızlı ilerleyebilir.
- Ödenmeyen Kira Borcu (İcra Takibi): Kiracının icra takibine itiraz etmemesi durumunda süreç çok hızlanabilir; itiraz ederse süre uzar.
- Daha Uzun Süren Durumlar (9 Ay – 1,5 Yıl ve Üzeri):
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin veya yakınının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının araştırılması (tanık dinlenmesi vb.) gerektiği için genellikle daha uzun sürer.
Mahkeme kararının İstinaf (üst mahkeme) yoluyla temyiz edilmesi, süreyi ek olarak 6 aydan 2 yıla kadar uzatabilir.
Kısacası: Ortalama olarak bir yıla yakın bir süre beklenmelidir, ancak basit bir tahliye taahhüdü davası daha kısa sürebilir. Ankara kira avukatı desteği için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davaları, mahkemenin iş yüküne ve tebligat süreçlerine bağlı olarak ortalama 6 ay ile 1.5 yıl arasında sürmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri daha hızlı sonuçlanabilir.
Hangi durumlarda kiracı tahliye davası açılabilir?
Başlıca tahliye nedenleri şunlardır:
• Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı.
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan iki haklı ihtar.
• Ev sahibinin veya yakınlarının (eş, altsoy, üstsoy) konut veya işyeri ihtiyacı.
• Evin yeniden inşası veya imarı zorunluluğu.
• Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması.
• Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı.
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan iki haklı ihtar.
• Ev sahibinin veya yakınlarının (eş, altsoy, üstsoy) konut veya işyeri ihtiyacı.
• Evin yeniden inşası veya imarı zorunluluğu.
• Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması.
Kirasını ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır, doğrudan evden çıkarma yapılamaz. Öncelikle kiracıya 30 günlük süre tanıyan bir icra takibi veya ihtarname gönderilmelidir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa "Tahliye Davası" açma hakkı doğar.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede (Almancılar/Gurbetçiler dahil) şartlar nelerdir?
Ev sahibinin kendisinin, eşinin veya çocuklarının o eve gerçek ve samimi ihtiyacı olmalıdır.
Önemli: İhtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkaran ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Önemli: İhtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkaran ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Yeni alınan evdeki kiracı nasıl çıkarılır?
Evi yeni satın alan kişi, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmelidir. Bu durumda kiracıya 6 ay süre tanınır. 6 ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir.
Tahliye taahhütnamesi her zaman geçerli midir?
Hayır. Geçerli olması için:
• Yazılı olmalıdır.
• Tahliye tarihi belirli olmalıdır.
• En önemlisi; kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte imzalanmış olmalıdır. (Boş kağıda atılan imzalar genellikle itiraz konusudur.)
• Yazılı olmalıdır.
• Tahliye tarihi belirli olmalıdır.
• En önemlisi; kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte imzalanmış olmalıdır. (Boş kağıda atılan imzalar genellikle itiraz konusudur.)
Kiracı davası sürerken kira ödemeye devam etmeli mi?
Evet. Dava devam etse bile kiracının barınma karşılığı olan kira bedelini (veya mahkemenin belirlediği bedeli) ödeme yükümlülüğü sürer. Ödenmemesi, ikinci bir tahliye nedeni oluşturur.
Arabuluculuk şart mıdır?
Evet, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dönemi başlamıştır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluktur.
