Kira artış oranı, kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren en güncel konulardan biridir. Türkiye’de kira artışı Borçlar Kanunu ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verilerine göre belirlenmektedir.
1 Temmuz 2024 Sonrası Yeni Düzenleme
1 Temmuz 2024’e kadar konut kiralarında %25 zam sınırı uygulanıyordu. Ancak bu düzenleme sona erdi. Artık kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre hesaplanmaktadır.
Kira Artış Hesaplama Aracı
Güncelleme Tarihi: 21.05.2026
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı hesaplama formülü oldukça basittir:
Yeni Kira = Eski Kira + (Eski Kira x TÜFE Oranı / 100)
Örneğin;
- Mevcut kira: 10.000 TL
- TÜFE 12 aylık ortalama: %55
Hesaplama:
10.000 TL x %55 = 5.500 TL artış
Yeni kira: 15.500 TL olur.
Konut ve İş Yeri İçin Fark Var mı?
- Konut kiraları için de iş yeri kiraları için de TÜFE ortalaması esas alınır.
- Artık hem konut hem de iş yerinde ayrı bir üst sınır bulunmamaktadır.
Kiracı ve Ev Sahipleri İçin Önemli Noktalar
- Kira artışı yalnızca sözleşmede artış şartı varsa yapılabilir.
- TÜFE oranı azami oran olup, taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.
- Yargı yoluna başvurulması halinde, hâkim “emsal kira” ve “hakkaniyet” ilkelerine göre farklı bir artış da belirleyebilir.
Kira Artış Oranı
Türkiye’de kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereği belirlenmektedir. 1 Temmuz 2024’te sona eren %25 zam sınırından sonra, kira artışları artık tamamen TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre yapılmaktadır.
Güncel Kira Artış Oranı Nasıl Belirleniyor?
- TÜİK her ay enflasyon verilerini açıklar.
- Bu veriler içinde 12 aylık ortalama TÜFE oranı, kira artışında üst sınırdır.
- Ev sahibi bu oranın üzerinde artış yapamaz, fakat taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir.
Ekim 2025 Kira Artış Oranı
Ekim 2025 dönemi için kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Eylül 2025 ayı enflasyon (TÜFE) rakamlarını açıklamasıyla birlikte yüzde 38,36 olarak belirlenmiştir.
Bu oran, kira kontratını Ekim 2025‘te yenileyecek olan konut ve iş yerleri kiracıları için geçerli olan son on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalaması baz alınarak hesaplanmıştır.
Örneğin:
- TÜFE 12 aylık ortalama: %38.36 (Ekim Kira Artış Oranı)
- Eski kira: 10.000 TL
- Yeni kira: 10.000 + (10.000 x %38.36) = 13.836 TL
Konut ve İş Yeri Arasındaki Fark
- Konut kiraları: TÜFE ortalaması esas alınır.
- İşyeri kiraları: 2019’dan bu yana zaten TÜFE ortalaması uygulanıyordu, bu kural devam ediyor.
Özet
- Kira artış oranı = 12 aylık ortalama TÜFE
- Bu oran, kira sözleşmesinde belirtilen artış maddesine göre uygulanır.
- Ev sahibi ve kiracı, TÜFE oranını aşmamak şartıyla karşılıklı anlaşma ile daha düşük zam yapabilir.
Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirlenmezse Ne Olur?
Kira sözleşmelerinde her zaman kira artış oranı yazılmayabilir. Böyle bir durumda hem kiracılar hem de ev sahipleri şu soruyu merak ediyor: “Artış yapılmaz mı, yoksa kanun mu devreye girer?”
Borçlar Kanunu’na Göre Durum
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi bu konuda açık hükümler içerir:
- Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, kira artışı hakimin belirleyeceği oran üzerinden yapılır.
- Hakim karar verirken;
- TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranını,
- Emsal kiraları (aynı bölgede benzer dairelerin kira bedellerini),
- Kiralanan taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçülerini dikkate alır.
Örnek Senaryo
- Sözleşmede artış maddesi yok.
- Ev sahibi, artış yapmak istiyor.
- Kiracı kabul etmezse konu mahkemeye taşınabilir.
- Hakim, TÜFE oranını ve emsalleri dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Kiracı ve Ev Sahibi İçin Sonuçlar
- Kiracı lehine: Ev sahibi keyfi artış yapamaz.
- Ev sahibi lehine: Hakim, TÜFE oranına ve emsal kiralara göre artış yapabilir, böylece enflasyona karşı korunur.
- Taraflar anlaşırsa zaten sorun çıkmaz, fakat anlaşmazlık durumunda kanun devreye girer.
Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?
- Kira Artışı Sözleşme Yenilenme Tarihinde Yapılır
- Kira artışı, yeni kira döneminin başlamasıyla birlikte geçerli olur.
- Örneğin sözleşmenizin başlangıç tarihi 1 Ekim 2024 ise, artış 1 Ekim 2025’te uygulanır.
- Yani artış sözleşme yıl dönümünde yapılır, arada ev sahibi keyfi olarak artış yapamaz.
- Ara Dönemde Artış Olur mu?
- Yıl içinde, sözleşme devam ederken ev sahibi ekstra bir zam talep edemez.
- Kira artışı sadece yeni kira döneminde geçerlidir.
- Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa
- Eğer sözleşmede kira artış oranı belirtilmemişse, artış için tarafların anlaşması gerekir.
- Anlaşma sağlanmazsa, ev sahibi mahkemeye başvurabilir ve hakim TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla hakkaniyet ve emsal kiralara göre belirler.
- Kira Artış Oranını Belirleyen Ölçüt
- 1 Temmuz 2024 sonrası %25 sınırı kaldırıldı.
- Artık kira artış oranı, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı ile sınırlıdır.
Özet
- Kira artışı sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılır.
- Yıl içinde keyfi zam olmaz.
- Artış oranı TÜFE ortalaması ile sınırlıdır.
Kira Zammı Neye Göre Yapılır?
- TÜFE Oranına Göre
- 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarında uygulanan %25 zam sınırı sona erdi.
- Artık hem konut hem de iş yeri kiralarında, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı kira artışında üst sınırdır.
- Ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz.
- Sözleşme Maddesine Göre
- Kira sözleşmesinde artış oranı yazıyorsa, bu oran TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla geçerlidir.
- Eğer daha düşük bir oran yazıldıysa, sözleşmede yazan oran uygulanır.
- Sözleşmede Artış Oranı Yoksa
- Sözleşmede kira artış maddesi yer almıyorsa, taraflar anlaşamazsa iş mahkemeye taşınabilir.
- Hakim;
- TÜFE ortalamasını,
- Bölgedeki emsal kiraları,
- Hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
- Özel Durumlar
- 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde ev sahibi, kira bedelinin “emsal kira” ve piyasa değerine göre yeniden belirlenmesi için dava açabilir.
- Bu durumda sadece TÜFE değil, emsal kiralar ve hakkaniyet ölçüsü de devreye girer.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Daha Fazla Zam Yapmak İsterse Ne Yapılır?
🔹 Ev Sahibi Yasal Orandan Fazla Zam Talep Ederse
- Kiracı kabul etmek zorunda değildir.
- Kiracı, yasal oran kadar artışı yapıp ödemeye devam edebilir.
- Ev sahibinin daha fazla istemesi hukuken geçerli değildir.
- Ev sahibi dava açabilir mi?
- Yasal zam oranının üzerinde talep etmesi dava açma hakkı vermez.
- Hakim kira artışını yine TÜFE oranı ve emsal kiralar üzerinden belirler.
- 5 Yıl Dolmuş Sözleşmelerde Farklı Durum
- Eğer kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuşsa, ev sahibi “kira tespit davası” açabilir.
- Bu durumda yalnızca TÜFE değil, emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesi de dikkate alınır.
- Hakim bu unsurları değerlendirerek yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
🔹 Kiracı Ne Yapmalı?
- Ev sahibi yasal orandan yüksek zam yapmak isterse, kiracı yasal artış oranına uygun kira bedelini ödeyebilir.
- Banka yoluyla ödeme yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda kiracının lehine olacaktır.
- Eğer ev sahibi daha yüksek tutarda ısrarcı olursa, kiracı hukuki yollara başvurabilir.
Kira Artış Oranına İtiraz Edilebilir mi?
Evet, kira artış oranına bazı durumlarda itiraz edilebilir. Ancak bu durum, sözleşmenin süresine, belirlenen orana ve tarafların haklarına göre değişir.
🔹 1. Yasal Oran Üzerinde Artış Talebi Varsa
- Ev sahibi, TÜİK 12 aylık ortalama TÜFE oranını aşan bir zam yapmak isterse, kiracı bu artışı reddedebilir.
- Kiracı, yalnızca yasal orana uygun kira bedelini ödeyerek yükümlülüğünü yerine getirmiş olur.
- Bu durumda ev sahibinin daha fazlasını talep etmesi hukuken geçerli değildir.
🔹 2. Sözleşmede Artış Oranı Yoksa
- Sözleşmede artış maddesi bulunmuyorsa, taraflar arasında anlaşmazlık çıkabilir.
- Kiracı veya ev sahibi, mahkemeye başvurarak hakimden kira tespiti talep edebilir.
- Hakim, TÜFE ortalaması, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda kira artışını belirler.
🔹 3. 5 Yılını Dolduran Sözleşmelerde
- Kira sözleşmesi 5 yılını doldurduysa, artık sadece TÜFE değil, emsal kira değerleri de dikkate alınır.
- Ev sahibi bu durumda “kira tespit davası” açabilir.
- Eğer belirlenen artış oranı, kiracının yaşadığı bölgedeki emsallere göre aşırı yüksek bulunursa, kiracı bu orana itiraz edebilir.
🔹 4. Kiracının İtiraz Hakkı
- Kiracı, ev sahibinin yasal sınırı aşan artış taleplerine itiraz ederek yalnızca kanuni oranı ödeyebilir.
- Banka yoluyla ödeme yapmak, ileride doğabilecek davalarda kiracının lehine delil olur.
Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Yapılır?
Kira artışı, hem kiracı hem de ev sahibi açısından hassas bir konudur. Peki kiracı, ev sahibinin talep ettiği zam oranını kabul etmezse ne olur?
🔹 1. Yasal Orana Uygun Zamda Kiracının Yükümlülüğü
- Ev sahibi, TÜFE 12 aylık ortalama oranına uygun zam yapmak istiyorsa, kiracı bu artışı kabul etmek zorundadır.
- Eğer kiracı bu zammı reddeder ve eski kirayı ödemeye devam ederse, ev sahibi icra takibi veya dava yoluna başvurabilir.
🔹 2. Ev Sahibinin Yasal Oranı Aşan Zam Talebi
- Ev sahibi yasal sınırın (TÜFE) üzerinde bir zam istiyorsa, kiracı bu artışı kabul etmezse haklıdır.
- Bu durumda kiracı, yalnızca yasal orana göre artırılmış kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
- Fazlasını ödememesi kiracı için herhangi bir hukuki sorun oluşturmaz.
🔹 3. 5 Yılını Dolduran Kira Sözleşmeleri
- Kira sözleşmesi 5 yılını doldurduysa, ev sahibi kira bedelinin güncellenmesi için kira tespit davası açabilir.
- Hakim bu durumda, TÜFE + emsal kiralar + hakkaniyet ilkelerine göre yeni kira bedelini belirler.
- Kiracı, artışı kabul etmezse mahkeme kararıyla yeni kira bedelini ödemek zorunda kalabilir.
🔹 4. Ev Sahibinin Başvurabileceği Yollar
- Kira tespit davası: Yasal oran veya emsal kira üzerinden yeni bedelin belirlenmesi için.
- Tahliye davası: Kiracı sürekli ödemez veya eksik öderse, ev sahibi haklı nedenlerle tahliye davası açabilir.
- İcra takibi: Kiracı kira farkını ödemezse, ev sahibi icra takibi başlatabilir.
5 Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre:
- İlk 5 yıl boyunca kira artışı TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçemez.
- 5 yılın sonunda ise kira artışı sadece TÜFE’ye göre değil, aynı zamanda:
- Emsal kira bedelleri (aynı bölgede benzer evlerin kira fiyatları),
- Taşınmazın durumu,
- Hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak belirlenir.
🔹 5 Yılda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
- Önce TÜFE oranı dikkate alınır.
- Sonra bölgedeki emsal kiralar incelenir.
- Hakim veya tarafların anlaşması ile hakkaniyete uygun yeni bir kira belirlenir.
Örneğin:
- Mevcut kira: 10.000 TL
- TÜFE ortalaması: %55
- Emsal kira: 20.000 TL
Yalnızca TÜFE’ye göre kira: 15.500 TL
Ancak 5 yıl sonunda, hakim emsal kira ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kirayı 18.000 – 20.000 TL bandında belirleyebilir.
🔹 Kiracı ve Ev Sahibi Açısından Sonuç
- Ev sahibi, 5 yıl dolduğunda kira tespit davası açabilir.
- Hakim, TÜFE + emsal + hakkaniyet üçlüsünü değerlendirerek kira bedelini belirler.
- Kiracı, bu belirlenen yeni kira bedelini ödemek zorundadır.
Konutlarda Yapılabilecek En Yüksek Artış Oranı Nedir?
Konutlarda yapılabilecek en yüksek artış oranı, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz.
İşyerlerinde Yapılabilecek En Yüksek Artış Nedir?
İşyerlerinde yapılabilecek en yüksek kira artışı da TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranına tabidir. Ev sahibi, bu oranı aşamaz; taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir.
KDV ve Stopaj Kira Bedeline Dahil midir?
- KDV (Katma Değer Vergisi)
- Konut kiralarında KDV uygulanmaz, dolayısıyla kira bedeline dahil değildir.
- İş yeri kiralarında ise KDV uygulanabilir.
- İş yeri kiralarında KDV oranı genellikle %18’dir.
- İş yeri kirası brüt olarak belirtilmişse, KDV kira bedeline dahildir.
- Stopaj (Gelir Vergisi Kesintisi)
- İş yeri kiralarında stopaj (vergiden kesinti) uygulanır.
- Stopaj oranı %20’dir.
- Stopaj, kira bedelinden ayrıca hesaplanır ve kiracı tarafından vergi dairesine ödenir.
- Konut kiralarında stopaj uygulanmaz.
• Artış Tutarı: 10.000 TL x %60 = 6.000 TL
• Yeni Kira Bedeli: 16.000 TL olur.
