Kira tespit davası kanunen her zaman açılabilir; ancak davanın açıldığı tarih, belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.
Bu davada zamanlamayı etkileyen en kritik iki faktör; 5 yıl şartı ve ihtarname süresidir.
Süreci netleştirmek adına, durumunuza en uygun senaryoyu aşağıdaki başlıklarda bulabilirsiniz:
- 5 Yıl Şartı (Davanın Temel Kuralı)
Kira bedelinin emsallerine (rayiç bedele) göre yeniden belirlenmesi için kira sözleşmesinin 5. yılını doldurmuş olması gerekir.
- 5 yıldan önce: Kira artışı yasal tavan olan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması ile sınırlıdır.
- 5 yıldan sonra: Mahkeme sadece enflasyona değil, çevredeki benzer evlerin kira bedellerine ve gayrimenkulün durumuna bakarak “hak ve nesafete” uygun bir kira belirler.
- Yeni Kira Dönemi İçin Kritik Süre (30 Gün Kuralı)
Eğer mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın, önümüzdeki yeni kira döneminden itibaren geçerli olmasını istiyorsanız iki yoldan birini izlemelisiniz:
- Seçenek A (Dava Açma): Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce davayı açmalısınız.
- Seçenek B (İhtarname Gönderme): Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya eline ulaşacak şekilde yazılı bildirimde (ihtarname) bulunduysanız, dava yeni dönem içinde açılsa bile karar o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Önemli Not: Eğer bu 30 günlük süreleri kaçırırsanız, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli o yıl için değil, bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olur.
- Zorunlu Arabuluculuk Şartı (Yeni Düzenleme)
1 Eylül 2023 itibarıyla yapılan yasal düzenleme gereği, kira tespit davası açmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Doğrudan mahkemeye giderseniz davanız “dava şartı yokluğu” nedeniyle reddedilir.
- Önce arabulucuya başvurulmalı, anlaşma sağlanamazsa “anlaşamama tutanağı” ile dava açılmalıdır.
