Kira tespit davasının devam ediyor olması, tahliye davası açılmasına engel değildir. Bu iki dava türü konuları ve hukuki sebepleri bakımından birbirinden tamamen bağımsızdır.
Biri “kiracının ne kadar ödeyeceği” ile ilgilenirken, diğeri “kiracının mülkte oturup oturamayacağı” ile ilgilenir.
Durumu netleştirmek için bilmeniz gereken kritik detaylar şunlardır:
- Aynı Anda Yürütülebilir
Mal sahibi, kirayı artırmak için tespit davası açmış olsa bile, haklı bir tahliye sebebi doğduğunda (örneğin kiracı kirayı ödemezse veya eve ihtiyacı doğarsa) tahliye davası da açabilir. Mahkeme, “Zaten kira tespit davası sürüyor, bunu bekleyelim” demez; her iki davayı ayrı ayrı görmeye devam eder.
- Tahliye Kararı Çıkarsa Ne Olur?
Eğer tahliye davası sonuçlanır ve kiracı evden çıkarılırsa, devam eden kira tespit davası konusuz kalmaz.
- Geriye Dönük Fark: Mahkeme, dava açıldığı tarihten tahliye tarihine kadar geçen süre için kiranın ne kadar olması gerektiğini belirler.
- Ödeme Yükümlülüğü: Tespit edilen yeni kira ile eski kira arasındaki fark, kiracı evden çıkmış olsa bile geriye dönük olarak talep edilebilir.
- Hangi Sebeplerle Tahliye İstenebilir?
Kira tespit davası sürerken en sık karşılaşılan tahliye senaryoları şunlardır:
- İki Haklı İhtar: Kiracı, kira bedelini (eski tutar üzerinden dahi olsa) zamanında ödemezse ve bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtarname gönderilirse tahliye davası açılabilir.
- Temerrüt (Ödememe): Kiracı kirayı hiç ödemezse, 30 gün süreli bir ihtarname ile temerrüde düşürülüp tahliye istenebilir.
- Gereksinim (İhtiyaç): Mal sahibinin kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu yakınları için eve ihtiyacı doğarsa tahliye davası açılabilir. (Burada bir stratejik risk vardır, aşağıda açıklanmıştır.)
- 10 Yıllık Süre: 10 yıllık uzama süresi dolduysa, gerekçe göstermeksizin tahliye istenebilir.
- Kritik “Samimiyet” Uyarısı (İhtiyaç Sebebi İçin)
Eğer mal sahibi “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” davası açacaksa, eş zamanlı yürüyen kira tespit davası bazen bir savunma argümanı olarak kullanılabilir.
- Kiracı Savunması: Kiracı, “Mal sahibi kirayı artırmak için tespit davası açtı, istediği rakamı alamayınca beni çıkarmak için ihtiyaç bahanesini uydurdu. İhtiyacı samimi değil” diyebilir.
- Hukuki Durum: Yargıtay genel olarak; mal sahibinin mülkü kullandığı süre boyunca rayiç kira bedelini isteme hakkı olduğunu, bunun tahliye isteğiyle çelişmediğini kabul eder. Ancak yine de ihtiyaç iddiasının inandırıcılığını zedelememek için sürecin doğru yönetilmesi gerekir.
