Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kiracının hakları ciddi şekilde koruma altındadır. Ev sahibi, “Sözleşme süresi bitti” diyerek ya da keyfi sebeplerle kiracıyı evden çıkaramaz. Tahliye işleminin gerçekleşebilmesi için kanunda açıkça belirtilen haklı sebeplerin varlığı şarttır.
Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabileceği durumlar temel olarak kiracıdan kaynaklanan sebepler ve ev sahibinden kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana başlık altında toplanır.
Ev Sahibinden (Gereksinimden) Kaynaklanan Nedeniyle Tahliye
Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne/baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğarsa tahliye davası açabilir.
- Şartı: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir (örneğin ev sahibinin kirada oturması, çocuğunun evlenmesi vb.).
- Dava Zamanı: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
- Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkaran ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Evi yeni satın alan kişi, kendisi veya yukarıda sayılan yakınları için konut ihtiyacı varsa kiracıyı çıkarabilir.
- Şartı: Evi edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı (örneğin noter kanalıyla) bildirmek zorundadır.
- Dava Zamanı: İhtardan sonraki 6 ayın sonunda veya sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında evin kullanımı imkansız hale geliyorsa tahliye istenebilir. Onarım bittikten sonra eski kiracının eve geri dönmede öncelik hakkı vardır.
Kiracıdan Kaynaklanan Nedeniyle Tahliye
Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra, belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak beyan etmişse (Tahliye Taahhütnamesi), ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
- Şartı: Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün değil, sözleşmeden sonraki bir tarihte imzalanmış olması hukuki geçerlilik için şarttır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar çekilmişse, ev sahibi tahliye davası açabilir.
- Dava Zamanı: İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Temerrüt (Kira Borcunu Ödememe) Nedeniyle Tahliye
Kiracı kirayı ödemezse, ev sahibi noter veya icra kanalıyla kiracıya en az 30 gün süre veren bir ihtarname gönderir. Kiracı 30 gün içinde borcu ödemezse ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanır.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe/Büyükşehir Sınırlarında Evinin Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya büyükşehir belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve ev sahibi sözleşmeyi kurarken bunu bilmiyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiracının Özen Borcuna ve Komşulara Saygı Yükümlülüğüne Aykırılığı
Kiracı eve kasten zarar veriyorsa, komşuları sürekli rahatsız ediyor veya binada huzursuzluk çıkarıyorsa; ev sahibi konut kiralarında kiracıya durumu düzeltmesi için en az 30 gün süre verir. Aykırılık giderilmezse sözleşme derhal feshedilebilir. (Ağır zararlar veya kasten zarar verme durumlarında süre verilmeden de dava açılabilir.)
Süreye Bağlı (10 Yıllık Uzama Süresi) Tahliye
Kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra sözleşme otomatik olarak 1’er yıllık dönemlerle uzar. Ancak bu durum sonsuza kadar sürmez.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilir.
- Şartı: 10 yıllık uzama süresinin bitimini izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır.
Güncel Süreç ve Hukuki Prosedür
- Arabuluculuk Şartı: Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında (icra takipleri hariç) mahkemeye başvurmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması gerekmektedir. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa dava aşamasına geçilir.
- Kendi Kendine Çıkarma Yasağı: Ev sahibi hiçbir şartta kiracının eşyalarını dışarı atamaz, kapı kilidini değiştiremez veya elektrik/su gibi abonelikleri kapatamaz. Bu tür eylemler Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil eder (hakkı olmayan yere tecavüz, huzur ve sükunu bozma vb.). Bütün tahliye işlemleri mahkeme kararı ve icra dairesi aracılığıyla yürütülmelidir.
