Türkiye’deki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine ve güncel hukuki uygulamalara göre, bir evin satılması kiracının otomatik olarak evden çıkarılacağı anlamına gelmez.
Gayrimenkul yatırımcıları ve kiracılar arasında en çok merak edilen bu süreç, yasal haklar ve belirli sürelere tabidir. İşte ev satıldığında kiracının durumuna ilişkin tüm detaylar:
Ev Satılınca Kiracı Hemen Evden Çıkarılabilir mi?
Hayır. Yeni ev sahibi gayrimenkulü satın aldığında, mevcut kira sözleşmesinin de tarafı haline gelir. Yasa gereği yeni malik, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan sözleşmeyi aynı şartlarla devralmış sayılır. Bu nedenle kiracının kapısına dayanıp “Evi aldım, hemen boşaltın” deme hakkı yoktur.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Şartları (TBK m. 351)
Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıyı çıkarabilmek için yasal bir prosedür izlemek zorundadır:
- İhtiyaç Sebebi: Yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne/büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı amacıyla kullanacaksa kiracının tahliyesini isteyebilir.
- İhbar Süresi (1 Ay Şartı): Yeni ev sahibi, tapu devir tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya durumu resmi yoldan (tercihen noter ihtarnamesi) bildirmek zorundadır.
- Tahliye Süresi (6 Ay Şartı): İhtarname çekildikten sonra kiracıya evi boşaltması için 6 ay süre verilir. Kiracı bu 6 aylık süre dolana kadar evde oturmaya ve kirasını ödemeye devam edebilir.
- Dava Süreci: 6 aylık süre tamamlandığı halde kiracı evi boşaltmazsa, yeni ev sahibi Tahliye Davası açabilir.
Önemli Not: Eğer yeni ev sahibi satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermezse, satın alma sebebine dayanarak 6 ay sonra tahliye davası açma hakkını kaybeder. Bu durumda ancak mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihini beklemek ve sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmak zorunda kalır.
Eski Kira Sözleşmesi Geçerliliğini Korur mu?
Evet, geçerliliğini korur. Satış işlemi yapıldığında yeni bir kira sözleşmesi yapılması zorunlu değildir. Eski kira sözleşmesindeki kira bedeli, zam oranı, ödeme tarihi ve özel şartlar yeni ev sahibi için de aynen geçerlidir. Kiracı, kirasını artık yeni ev sahibinin belirteceği banka hesabına ödemeye devam eder.
Kiracının Hakları Nelerdir?
- Makul Süre Kullanımı: Kiracı, yasal ihtarname tebliğ edilmeden veya tebliğ edildikten sonraki 6 aylık yasal süre dolmadan evden çıkarılamaz.
- Yeniden Kiralama Yasağı (Tazminat Hakları): Eğer yeni ev sahibi kiracıyı “gereksinim / ihtiyaç” gerekçesiyle çıkarırsa, haklı bir sebep olmaksızın evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
- Depozito İadesi: Sözleşme sona erdiğinde evde kiralayandan kaynaklı bir hasar yoksa, depozito bedelini yeni ev sahibinden talep etme hakkı vardır (Yeni ev sahibi, depozito sorumluluğunu da devralmış sayılır).
Evi Satın Alan Kişi İhtiyaç Dışında Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Yeni ev sahibi evi sırf başkasına daha yüksek fiyattan kiralamak veya yatırım amacıyla boş tutmak istiyorsa, sırf ev satıldı diye kiracıyı çıkaramaz. Tahliye talebinin mahkeme nezdinde kabul görmesi için yeni ev sahibinin samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacının olduğunu kanıtlaması gerekir.
